“Disquisiciones al respecto de la presentación del proyecto de ejecución en las licencias urbanísticas”

A) Plazos de presentación y efectos.-

El art. 152.5 de la Ley 12/2017,de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears establece que, cuando la licencia de obras se haya solicitado y obtenido mediante la presentación de un proyecto básico, será preceptiva, en el plazo máximo de seis meses desde su concesión, la presentación del proyecto de ejecución ajustado a las determinaciones de aquel. El acto administrativo de otorgamiento de la licencia indicará expresamente este deber, y la falta de presentación del proyecto de ejecución dentro de este plazo implicará, por ministerio legal, la extinción de los efectos, en cuyo caso se solicitará una nueva licencia.

Otras CCAA también han recogido este supuesto, si bien reducen incluso el plazo a tres meses, como por ejemplo el art. 157.6 de la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura (LOTUS).

Establecida la extinción de los efectos de la licencia “ope legis” o por ministerio de la ley, no se requiere de actuación alguna por parte del Ayuntamiento (es decir, no tiene porqué dictar resolución administrativa de ningún tipo); ya que la resolución de otorgamiento debió expresamente establecerlo en su condicionado, que al incumplirse acarrea indefectiblemente esa pérdida de eficacia.

B) Tramitación administrativa.

Son diversas las fórmulas utilizadas por los distintos Ayuntamientos, pudiendo ir desde una resolución administrativa de aprobación del proyecto de ejecución hasta el traslado de un oficio con el contenido del informe favorable del técnico municipal, dando vía libre al inicio de las obras.

Ahora bien, la última tendencia está siendo introducir la figura de la CP de inicio de obras. Así traemos a colación dos ejemplos:

– Galicia.- La (futura) Ley de Medidas Fiscales y de Acompañamiento para el año 2025 en Galicia introduce la figura de la CP de inicio obras, a la que deberá acompañar el correspondiente proyecto de ejecución.

“Trece. Se añaden los números 4 y 5 al artículo 143, con el siguiente tenor literal:

4. En el supuesto de que la licencia urbanística fuera otorgada con base en un proyecto básico, el inicio de las obras autorizadas exigirá la presentación de una comunicación previa, acompañada del correspondiente proyecto de ejecución y de la documentación complementaria que proceda. Con la citada comunicación previa se juntará, además, un documento firmado por la persona técnica que redactara el proyecto de ejecución, donde señale que este se ajusta y desarrolla las determinaciones del proyecto básico que sirvió para la concesión de la licencia sin introducir modificaciones sustanciales.

Si el proyecto de ejecución modifica de forma sustancial el proyecto básico autorizado, la persona interesada deberá solicitar previamente la modificación de la licencia otorgada con la documentación exigida, y no podrá iniciar la obra en tanto no la obtenga.

Para estos efectos, tendrán la consideración de modificaciones sustanciales del proyecto básico los cambios de uso, así como aquellas que afecten a las condiciones de volumen y forma de los edificios, la posición y ocupación del edificio en la parcela, la edificabilidad, alturas, recuados y separación a colindante, número de viviendas, condiciones de seguridad y otras de análoga incidencia”.

El legislador gallego ha tomado como ejemplo el art. 310 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (RLISTA), si bien este último contiene una regulación mucho más profusa.

– “Artículo 310. Ejecución de obras de edificación

1. Cuando las licencias que tengan por objeto obras de edificación hubieren sido otorgadas únicamente con la presentación del Proyecto básico, no podrán iniciarse las obras de edificación hasta la presentación ante el Ayuntamiento de la comunicación de inicio de obras acompañada del Proyecto de ejecución debidamente visado, cuando así lo exija la normativa estatal, o supervisado por la oficina de supervisión de proyectos u órgano equivalente o, en su caso, aprobado en el proceso de contratación pública.

Al referido Proyecto se acompañarán una declaración responsable de técnico competente sobre la concordancia entre proyecto básico y de ejecución, los proyectos parciales u otros documentos técnicos sobre tecnologías específicas o instalaciones del edificio que lo complementen o desarrollen, así como aquella otra documentación prevista por las normas sectoriales que haya de presentarse ante el Ayuntamiento para la ejecución de obras.

La presentación de la documentación referida en este apartado habilitará para el inicio de las obras objeto de la licencia.

2. Si el proyecto de ejecución presentado incorporase modificaciones respecto al proyecto básico que se correspondieran con actuaciones sometidas a declaración responsable conforme a lo dispuesto en la Ley y en el Reglamento, la presentación de la declaración responsable, junto al Proyecto de ejecución y conforme a los requisitos establecidos en este Reglamento, habilitará para el inicio de las obras objeto de la licencia y conforme a las modificaciones declaradas.

En el supuesto anterior la declaración técnica de concordancia describirá las referidas modificaciones y justificará la no sujeción a licencia de estas.

3. Si el proyecto de ejecución redactado incorporase modificaciones respecto al proyecto básico cuya ejecución no pudiese llevarse a cabo mediante declaración responsable será necesaria la obtención de nueva licencia para la ejecución de las obras.

4. La presentación de la comunicación previa de inicio de obra en ningún caso amparará modificaciones al proyecto básico que no hayan sido declaradas expresamente y no impedirá la adopción, en su caso, de las medidas pertinentes para el restablecimiento de la legalidad territorial o urbanística.

La presentación de la comunicación previa de inicio de obra no supondrá conformidad de la Administración con las soluciones técnicas adoptadas en el proyecto de ejecución respecto al cumplimiento de las exigencias básicas de la edificación, ni alterará el régimen de responsabilidades establecido en la normativa reguladora de la edificación”.

Como podemos observar, continúa la imbricación de los nuevos títulos habilitantes (cp/dr) en todos las fases de los procesos urbanísticos de intervención administrativa.