Surgen numerosas cuestiones de tramitación al respecto de la inscripción en el Registro de la Propiedad de las construcciones en Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO):
1) Procedimiento concreto y si requiere la previa tramitación de un expediente de disciplina urbanística (NO).
–RDGRN de fecha 17.06.2020:
“5. Ya se pronunció este Centro Directivo en la resolución de 8 de agosto de 2019 sobre la procedencia de la tramitación seguida en el Ayuntamiento y el contenido final de la resolución, considerando que son suficientes para permitir su constancia por nota al margen de la inscripción de la edificación declarada sobre la finca (…)”.Mas dicho precepto se limita a imponer a la Administración municipal el deber de dictar «la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario», sin concretar el tipo de procedimiento o acto administrativo que debe dictar y remitir al registrador (…)”.
“6. Respecto de la cuestión de si la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario (a que se refiere el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo), requiere la previa tramitación de un expediente de disciplina urbanística con el cumplimiento de lo dispuesto en el Capítulo VII del Real Decreto 1093/1997, ya se pronunció este Centro Directivo, afirmando (véase resolución citada de 8 de agosto de 2019) que basta certificación municipal en la que consultados los antecedentes que ya obren previamente en el ayuntamiento se haga constar directamente esa concreta situación urbanística de la misma (…)”.
2) Comprobación por parte del Registrador de la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general:
a. Afectación por Servidumbre: No verificación a través de los propios asientos del Registro, siendo necesaria resolución administrativa del órgano que tenga atribuida la competencia sobre la misma.
-RDGRN de fecha 28.10.2022:
“(…) Cuando el artículo 28.4 del texto refundido, impone al registrador, como operación previa a la inscripción de la obra nueva de edificación antigua, que compruebe que el suelo sobre el que se asienta la edificación no está afectado por una servidumbre de uso público general, no puede interpretarse en el sentido de que verifique que dicha servidumbre no conste en los asientos del Registro, pues dicha constancia no está contemplada de forma expresa ni con carácter general y obligatorio, y tampoco que tal afectación no resulte del título, pues una norma que tiene un marcado carácter de control preventivo no puede descansar en su efectividad práctica exclusivamente en la cooperación activa del propio destinatario de la norma como interesado en la inscripción (…)”.
«(…) la posible afectación a las correspondientes servidumbres legales podrá ser advertida por el registrador en los casos de colindancia con bienes de dominio público, como en el caso examinado de las carreteras, en que legalmente la propia contigüidad entre el bien demanial y las fincas limítrofes generen la servidumbre por el ministerio de la ley. Y en este sentido la actuación impuesta al registrador de «comprobación» de que el suelo sobre el que se declara la edificación antigua no está afectada por una servidumbre que limite el uso edificatorio o el «ius aedificandi» del titular de la finca debe traducirse, como ha sucedido en el caso ahora debatido, en una suspensión de la inscripción hasta tanto se acredita la correspondiente resolución administrativa -vid. Resoluciones de 11 de junio de 2013, 27 de febrero de 2014 y 29 de junio de 2015- (…)”.
“(…) Por todo ello, la declaración de la concreta situación administrativa de la edificación conforme a ese estatuto particular derivado de su colindancia con carretera requerirá la oportuna resolución administrativa del órgano que tenga atribuida la competencia sobre la misma, pues sólo así podrá cumplirse el requisito impuesto por el artículo 28.4 de la Ley de Suelo, esto es, no afectar a servidumbre de uso público general.
A la vista de ese pronunciamiento puede considerarse cumplido el requisito impuesto por el artículo 28.4 de la Ley de Suelo, en cuanto a la necesaria intervención administrativa favorable del órgano competente sobre la carretera (…)”.
b. Inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística: Hay que tener en cuenta la posible competencia de otros órganos en materia de disciplina urbanística.
Por ejemplo, el art. 387.1. del RLSG, indica que corresponde a la Agencia de Protección de la Legalidad Urbanística (APLU) la competencia para la adopción de las medidas precisas de protección de la legalidad urbanística respecto de las obras y usos realizados en suelo rústico, en cualquiera de sus categorías, sin el preceptivo plan especial, sin autorización autonómica o sin ajustarse a las condiciones de la autorización otorgada, así como en los supuestos de obras y usos prohibidos.
Por lo tanto, en la tramitación del expediente y dada la competencia de la Agencia de Protección de la Legalidad Urbanística (APLU) sobre este tipo de suelo; deberá el Ayuntamiento solicitar de ésta (de forma previa) informe acerca de si existe o se está tramitando por el órgano autonómico expediente de reposición de la legalidad urbanística, en aras de emitir la certificación/resolución.
El Urbanisciente: Urbanismo y algo más por Alberto Pensado 