Licencia de 1ª ocupación parcial o por fases

Varias CCAA han regulado este instrumento. Tomando como ejemplo Galicia, el art. 355.3 del Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia (RLSG), establece la posibilidad de otorgar licencias de primera ocupación parciales en los términos previstos en el art. 358.2 del mismo.

Por su parte, el citado art. 358 RLSG, establece la regulación de las Licencias por fases o parciales:

«1. El ayuntamiento podrá otorgar licencias de obras parciales que autoricen la realización de fases concretas de un proyecto básico de edificación. Para el inicio de las obras será necesaria la presentación del proyecto de ejecución referido a la fase de que se trate.

2. Podrán otorgarse licencias de primera ocupación parciales, por edificios o portales completos, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

a) Que el estado de ejecución de las obras autorizadas permita su utilización y ocupación con independencia de la parte del edificio o la construcción inacabada.

b) Que la parte para cuya ocupación o utilización se solicite licencia, fuera ejecutada íntegramente de conformidad al proyecto autorizado y, si procede, a sus modificaciones y condiciones de la licencia urbanística otorgada.

c) Que su utilización y ocupación y el final de las obras no se interfieran mutuamente de manera grave.

d) Otras que establezcan las ordenanzas municipales de la edificación, si procede.

3. En los supuestos indicados en el apartado anterior, el ayuntamiento podrá exigir mediante acuerdo motivado que el solicitante constituya garantía para asegurar la correcta ejecución de las obras restantes.

4. También pueden otorgarse licencias de ocupación o utilización limitadas a partes de las construcciones e instalaciones que cumplan la normativa urbanística, cuando existan otras partes que no se ajusten a la misma en aspectos de detalle o escasa entidad, siempre que se cumpla lo previsto en la letra a) del número 2 de este artículo y que se constituya garantía, sin perjuicio de ejercitar las potestades de disciplina urbanística que fueran procedentes».

La jurisprudencia ya se ha pronunciado desde lejos sobre esta cuestión, amparando su concesión, siempre que se cumpla con la normativa urbanística de aplicación; es decir, no puede concederse a la parte que cumple en detrimento de la que no cumple.

• STS de fecha 1 de septiembre de 1987:

«(…) Segundo: Para pronunciarse sobre la corrección jurídica de la sentencia apelada, la cuestión a resolver se concreta en determinar si en los supuestos de licencia de primera ocupación puede o no concederse licencia parcial limitada a la parte de la edificación que cumple la normativa urbanística cuando otra parte de aquélla se aparta de dicha normativa. La Sala entiende que esta cuestión debe resolverse en sentido negativo, esto es, en el de entender que no cabe la posibilidad referida de la licencia parcial concretada a la parte del edificio que cumple con la normativa urbanística. En aquellos supuestos en los que se interesa una licencia, si resultaren deficiencias subsanables, se deben notificar al peticionario para que, conforme al artículo 9 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales de 1955, vigente en la fecha de los hechos enjuiciados, puedan ser subsanadas. Debe señalarse que esta Sala tiene declarado (Sentencias de 22 de diciembre de 1976 y 4 de noviembre de 1985) que la licencia de primera ocupación es complementaria de la de obras. Y más concretamente, el artículo 53 de las ordenanzas a que se ha hecho referencia en el fundamento anterior, establece, como se ha señalado, que la licencia de primera ocupación, cuando se observan deficiencias, se otorgará en el plazo de un mes desde que se comunique la subsanación de aquéllas. De los preceptos que se acaban de señalar resulta, pues, que cuando se aprecien defectos en la inspección previa a la concesión de una licencia de primera ocupación, ésta no puede ser concedida hasta que se subsanen aquéllos. No puede argumentarse, como hace la sentencia recurrida, diciendo que ni el referido artículo 53, ni norma alguna, prohíben la posibilidad de concesión de licencia a los cuerpos de edificación no afectados por el vicio apreciado, pues, como ya se ha señalado, los preceptos legales a los que nos venimos refiriendo expresamente contemplan el supuesto de que se detecten anomalías antes de concederse una licencia y establecen para dicho supuesto que se notifiquen aquéllas al peticionario para su subsanación».

Tampoco podrá ser concedida, cuando la obra sea una unidad no susceptible de fragmentación y división, y por lo tanto, no pueda ser objeto de utilización y ocupación de forma independente.

• STS de fecha 23 de junio de 1998, rec. 6674/1992:

«(…) Una segunda conclusión, que se deriva del precepto transcrito, es que la licencia de primera utilización, como la obra a realizar, constituyen una unidad que no es susceptible de fragmentación y división en los términos en que lo ha hecho la sentencia de instancia, que ha ordenado que se deniegue la licencia de primera ocupación a los titulares de las viviendas a quienes se imputa la transgresión de los términos en que la urbanización debería haber sido realizada. Ante los defectos de urbanización denunciados sólo cabe denegar la licencia de primera ocupación solicitada, pues la defectuosa urbanización acredita que no se han cumplido las exigencias establecidas en el precepto legal comentado. Se quiere decir con lo expuesto que el solicitante de la edificación en suelo urbano es quien adquiere con la Administración urbanística el compromiso de realizar la urbanización y la edificación en los términos acordados en la licencia. De este compromiso sólo se libera mediante la ejecución fiel y cumplida de la urbanización prometida y de la edificación proyectada, y son irrelevantes, a estos efectos, las eventuales responsabilidades en que puedan haber incurrido terceros adquirentes ya que de su actuación siempre resultará responsable el solicitante de la licencia, pues la Administración no ha realizado negocios jurídicos con tales terceros, sin perjuicio de las acciones específicas que, en su caso, procedan frente a estos. Por lo que hace a la unidad de la obra de urbanización y de la licencia de primera utilización es evidente que ninguna de ellas puede ser susceptible de una consideración parcial y separada. En alguna ocasión hemos afirmado que ni siquiera puede ser otorgada la licencia de primera ocupación bajo condición, pues tratándose, como es el caso, del último momento en que la Administración puede controlar si la urbanización se ajusta a lo ordenado, y lo edificado a lo proyectado, a la Administración no le queda más opción que la de afirmar que lo hecho se ajusta a los requisitos preestablecidos, o, por el contrario, que los vulnera, en el primero de los supuestos deberá otorgar la licencia solicitada, y, en el segundo, denegarla».

• STSJ de Galicia de fecha 2 de febrero de 2017, rec. 4435/2016:

«(…) De la aplicación de este precepto resulta que es cierta la posibilidad, en principio, de conceder licencias de primera utilización parcial, pero solo cuando la parte afectada cumpla unos requisitos que no se cumplen en este caso, por lo que no es susceptible de utilización independiente, razón por la que procede su denegación. En este sentido y con relación al presupuesto para la aplicación del artículo 42 se requiere de la realización de una visita de inspección, si bien carece de relevancia la circunstancia de que en este caso no se llevara a cabo la misma desde el momento en que lo relevante es que se conoce, por anteriores inspecciones, que no se han terminado las obras en la totalidad del edificio, extremo que no discute la parte apelante, puesto que el sentido de su argumentación es otro. La licencia de obras y de actividad lo fueron para el conjunto, museo y sala de exposiciones con cafetería vinculada, no para una cafetería independiente. Ni siquiera se le puede conceder la licencia de primera ocupación parcial y condicionada porque la utilización no se ajusta a lo autorizado, lo edificado no se ajusta a lo proyectado y autorizado con licencia. Los técnicos municipales verifican que las obras autorizadas por la licencia no están ejecutadas en su totalidad y no son susceptibles de utilización independiente, por lo que no se dan los requisitos del artículo 42.2 y no procede otorgar la licencia solicitada».

También debemos tener muy en cuenta, la distinción entre la edificación principal y las «complementarias» y «auxiliares«.

• STSJ de Galicia de fecha 11 de mayo de 2017, rec. 4407/2016:

«(…) En cuanto a un otorgamiento parcial que excluyera la piscina y los muros, como propugna la apelante, aun en el hipotético supuesto de que pudieran entenderse como elementos independientes del proyecto licenciado en su día —el muro no lo es, porque está integrado en el proyecto licenciado—, y sea cierta la posibilidad, en principio, de conceder licencias de primera utilización parcial ex artículo 42 la Ley 8/2012, de 29 de junio, de Vivienda de Galicia, tampoco podría concederse respecto de la edificación principal porque sería necesario que la parte afectada cumpliera todas las exigencias y toda la normativa técnica aplicable, lo que no puede decirse en este supuesto de dicha edificación principal en la que siguiendo el informe técnico municipal se ha llevado a cabo una ampliación de la planta sótano y de la primera planta que ha modificado la distribución interior, superficie y volumen, de manera que no se ajustan a lo proyectado, y no consta que la modificación cumpla las exigencias y normativa técnica que le es de aplicación».