Futuro Informe de Evaluación de Edificios (IAE) y su Registro en Galicia

La situación provocada por la COVID-19 ha ralentizado la producción legislativa, que será retomada, como por ejemplo, en el caso de la aprobación pendiente del «Proyecto de Decreto por el que se regula el informe de evaluación de los edificios y se crea su registro en la Comunidad Autónoma de Galicia».

Es el Capítulo II de la Ley 1/2019, de 22 abril, de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas de Galicia el que recoge la figura del Informe de Evaluación de Edificios (IAE) en sus artículos 5 a 10, siendo el futuro Decreto desarrollo del mismo (DF 5ª Ley 1/2019).

Por otro lado, la creación del Registro Gallego de Informes de Evaluación de los Edificios, será fundamental, para que las nuevas obligaciones propugnadas sean efectivas.

-Novedades:

A) Obligaciones de los propietarios (art. 3).

Se recoge expresamente la obligación por parte de la persona propietaria de viviendas incluidas en un edificio que tenga que disponer del IAE, en el caso de su transmisión o alquiler, la entrega a la persona adquirente o arrendataria, cuando así se lo requiera, de una copia del dicho informe firmado por el personal técnico competente en papel o en formato digital.

B) Antiguedad de los edificios (art. 4).

Para determinar la antigüedad para el cómputo de los 50 años, o el plazo que establezcan los Ayuntamientos, se dispone una lista de documentos por estricto orden de prelación, lo que conlleva mayor seguridad jurídica.

El orden de prelación es el siguiente:

1º. Licencia de primera ocupación.

2º. Escritura de declaración de obra nueva finalizada.

3º. Certificado final de obra.

4º. Cédula o resolución de calificación definitiva como viviendas protegidas.

5º. Certificación catastral.

6º. Por cualquier otro medio de prueba admisible en derecho o por estimación técnica en función de la tipología y características constructivas de la edificación.

C) Aplicaciones Informáticas (art. 5).

El artículo 5 recoge las aplicaciones informáticas creadas y alojadas en la web del Instituto Gallego de Vivienda y Suelo (IGVS) para la elaboración, el registro y consulta del IAE, en aras de la simplicidad en su uso, tanto para técnicos como empleados públicos.

D) Plazo de elaboración del informe (art. 6).

Una vez cumplidos los 50 años del edificio, será el de un año (supletorio) o el que haya establecido el Ayuntamiento. El plazo de cumplimiento de los 50 años se realizará, de acuerdo con lo establecido en el art. 4.

E) Contenido del informe (art. 7).

Se elaborará según el modelo que figura en el Anexo, con el contenido estructurado del art. 6 de la Ley 1/2019, con los siguientes apartados:

a) Datos de identificación del edificio y del personal técnico facultativo que suscribe el IAE.

b) Estado de conservación del edificio.

c) Condiciones básicas de accesibilidad universal del edificio.

d) Certificación de la eficiencia energética del edificio.

F) Clasificación de las deficiencias (art. 12).

La clasificación de las deficiencias se regula en el art. 12, que las divide en muy graves, graves y leves, no especificando o definiéndolas suficientemente, a nuestro juicio, por lo que podrá plantear posibles disquisiciones en torno a su imbricación en una y otra categoría.

Por otro lado, se destaca que, en caso de detectar deficiencias graves o muy graves, el IAE deberá recoger obligatoriamente las medidas cautelares a adoptar, las obras necesarias para enmendar las citadas deficiencias y el plazo máximo en el que, a juicio del técnico redactor deben acometerse estas obras.

G) Resultado del informe (art. 13).

Deberá contener:

a) La valoración final sobre el estado de conservación del edificio que deberá ser favorable o desfavorable.

Será favorable por defecto, aunque establezca alguna medida correctora, a no ser que contenga alguna deficiencia grave o muy grave, en cuyo caso será siempre desfavorable y deberá contener, como expusimos las medidas cautelares a aplicar.

b) Las condiciones básicas de accesibilidad del edificio, indicando expresamente si las cumple o no.

c) La cualificación de la certificación energética del edificio.

H) Efectos, vigencia y validez del informe (arts. 14 a 16).

En caso de ser desfavorable el Ayuntamiento podrá dictar órdenes de ejecución, en base a los artículos 15.1.b) de la Ley del Suelo Estatal, 135 y 136 da Ley del Suelo de Galicia y 335 y 336 del Reglamento de desarrollo de la Ley Gallega.

I) Incumplimiento del deber de presentar el informe.

El incumplimiento de esta obligación se considerará infracción leve urbanística según dispone el art. 7.4 en relación con la DF 1ª, que modifica entre otros, el art. 158.4.e) de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia.

J) Registro Gallego de Informes de Evaliación de Edificios (REGIAE).

Se configura como un registro administrativo público y único para toda Galicia, adscrito al IGVS, que servirá tanto para conocer el estado del parque de viviendas de Galicia, como para diseñar las políticas públicas en materia de vivienda, dónde los Ayuntamientos tramitarán la inscripción de los IAE y actualizarán los datos aportados.

Por otro lado, la inscripción en el REGIAE no supondrá, en ningún caso, la conformidad del Ayuntamiento con su contenido, dejando intactas en todo momento, las facultades de control e inspección municipales.

K) Libro del Edificio (DA Única).

El Libro del Edificio contendrá el IAE, la certificación acreditativa de la inscripción en el REGIAE y el resto de documentación complementaria (enmienda de deficiencias).

L) Implantación de la obligación del informe (DT 1ª).

Los sujetos obligados deberán presentarlo en el plazo de 12 meses tras la entrada en vigor del futuro Decreto.

Aquellos que lo hayan presentado con anterioridad al Decreto por exigencias municipales, mantendrán su vigencia y validez hasta la fecha establecida. Una vez expirada ésta, la renovación será acorde al nuevo Decreto, a no ser que que la Ordenanza Municipal haya sido adaptada al mismo, al momento de la citada renovación.

LL) Inspecciones técnicas de edificios (ITE) anteriores (DT 3ª) .

Si la ITE estuviera en vigor, podrán incorporarse lo datos de ésta al IAE sin necesidad de nueva inspección, si empre que el contenido mínimo de la ITE se ajuste al futuro Decreto. Cumplido lo anterior, la vigencia del IAE será de 10 años desde la fecha de emisión de la ITE.

M) Desarrollo normativo (DF 1ª).

Es de resaltar que el IGVS quedará habilitado para dictar as resoluciones e instrucciones necesarias para la actualización de las aplicaciones informáticas referidas, así como para modificar el modelo de elaboración del IAE del Anexo.